+31(0) 20 627 1017

info@bakas.nl

De kracht van een locatie en behoefte aan dynamische ruimtes

De kracht van een locatie en behoefte aan dynamische ruimtes

foto van De kracht van een locatie en behoefte aan dynamische ruimtes

Wie een winkel wil openen, zal zich afvragen waar hij of zij dit het best kan doen. Moet je in een chique winkelstraat gaan zitten, in een winkelcentrum of in de buurt van een woonwijk, een speeltuin of een zwembad? Waar is de kans op aanloop van het juiste publiek het grootst en waar kun je de meeste omzet genereren? 

In de detailhandel is dit een van de meest logische vragen. Merkwaardig genoeg denken andere ondernemers vaak minder lang door over hun vestigingsplaats. Zij kiezen voor hun zolderkamer in de Vinex-wijk, omdat ze die nu eenmaal hebben. Of voor het bedrijventerrein aan de rand van de stad, omdat het goed bereikbaar is voor toeleveranciers. Of voor dat kantoorgebouw even buiten het centrum, omdat het half leegstaat en de huren er laag zijn. Natuurlijk, dit zijn allemaal argumenten die meespelen bij het kiezen van een locatie. Maar er is nóg een argument, een dat vaak over het hoofd wordt gezien, maar dat elke winkelier je dus wel kan vertellen: een goedgekozen locatie verhoogt automatisch je sales. Een zp'er kan prima werken vanuit zijn zolderkamer of vanachter zijn keukentafel, maar hij zit daar wel alleen. Dat bedrijventerrein is prachtig, maar als jij een kinderdagverblijf hebt, terwijl er daar verder alleen autosloperijen en machineverhuurbedrijven zitten, dan ben jij een wel heel vreemde eend in de bijt. Lage huren zijn geweldig, maar in een halfleeg kantoorpand zitten is minder leuk. Waar het om gaat, is dat bedrijven die grofweg in dezelfde business werkzaam zijn, van elkaar kunnen profiteren door in elkaars nabijheid te gaan zitten en met elkaar te communiceren. Ze kunnen elkaar orders toespelen waar ze zelf niet aan toekomen. Ze kunnen klanten met speciale wensen doorverwijzen naar een buurman die er waarschijnlijk beter in thuis is. Ze kunnen werk aan elkaar uitbesteden en ze kunnen profiteren van elkaars creativiteit. Voorwaarde voor dit alles is wel dat ondernemers elkaar kennen, bijvoorbeeld doordat ze elke dag langs elkaars poort of voordeur komen, en dat ze elkaar kunnen ontmoeten. Die ontmoetingen kunnen heel toevallig zijn, bijvoorbeeld aan de receptie of in de gemeenschappelijke kantine van een kantoorgebouw. Het kan bij de snacktruck op het bedrijventerrein of op de parkeerplaats zijn. Het kan ook op de periodieke borrel in een bedrijfsverzamelgebouw zijn. Punt is, dat wanneer je elkaar ontmoet, het handig is als je elkaar ook iets te vertellen hebt en dat gaat gemakkelijker als je je min of meer in dezelfde wereld beweegt. Weeg daarom altijd mee bij de keuze voor een locatie of er bedrijven in de buurt zijn waarvan je kunt profiteren en die kunnen helpen om jouw sales te verhogen, om de heel simpele reden dat jij zit waar je zit. Dit is ook de hele gedachte achter al die tech-parken, science-parken en food valleys die gemeenten en provincies overal aanleggen. Als een gemeente- of provincieambtenaar dit kan bedenken, dan kan een ondernemer dat toch ook? En als je dan kiest voor een bepaalde locatie, maak dan ook meteen een plan hoe je die locatie optimaal kunt gebruiken om omzet te genereren. 

Behoefte aan dynamische ruimtes

Er is nog steeds veel kantoorleegstand, maar een groot deel van die miljoenen vierkante meters die direct beschikbaar zijn, is blijkbaar ongeschikt. Dat kan zijn doordat ze op de verkeerde plek liggen. Maar gelet op het feit dat de leegstand juist het grootst is in de grote steden, valt dat te betwijfelen. Het kan ook zijn doordat een deel inmiddels verouderd is en we blijkbaar niet voor de lange duur bouwen. Dit verklaart ook waarom leegstaande kantoorpanden vaker een sloper vinden dan een huurder; sloop is goed voor ongeveer de helft van de afname van het aantal vierkante meters. Maar wat zeker is, is dat veel leegstaande kantoorpanden ongeschikt zijn, omdat ze veel te groot zijn en zo statisch zijn ingedeeld dat ze niet eenvoudig zijn aan te passen als bijvoorbeeld een bedrijfsverzamelgebouw. Daar komt bij dat voor de eigenaar leegstand als bedrijfsverlies geldt en daarmee aftrekbaar is van de belasting. Dit kan soms aantrekkelijker zijn dan er een andere bestemming voor zoeken. Toch is dit waar we naartoe moeten. Gemeenten noemen dit 'transformatie'. Een mooi voorbeeld is het 42.000 vierkante meter grote voormalige GAK-gebouw in Amsterdam. Na jarenlange leegstand herbergt het tegenwoordig 320 studenten- en starterswoningen, horeca en kleine kantoorruimtes voor start-ups. In Eindhoven verbouwde Camelot Student Housing een kantoorpand tot 107 studentenwoningen, die in een mum van tijd verhuurd waren. Niet zo verwonderlijk, want het gebouw ligt – zoals heel veel kantoorruimte – midden in de stad en dat is waar we willen wonen: op loop-, fiets of tramafstand van het centrum. De komende jaren zullen veel meer kantoorkolossen worden ‘omgekat’ tot woningen, hotels en gebouwen die ruimte bieden aan kleinere bedrijven. De meeste gemeenten die met leegstand kampen, hebben hier zelfs een speciale bemiddelaar voor in dienst: de kantorenloods, die de jongens en meisjes projectontwikkelaars hun fiscale voordeeltjes nog eens laat afwegen tegen het maatschappelijk belang. Kantoren hoeven overigens niet permanent aan de markt te worden onttrokken. In Duitsland worden bijvoorbeeld al kant-en-klare prefabstudio’s in kantoren geschoven. Dient zich alsnog een koper aan, dan worden ze er net zo gemakkelijk weer uitgehaald en in een ander gebouw gezet, zonder allerlei dure bouwkundige ingrepen. Zo gemakkelijk kan het, en zo gemakkelijk moet het ook in Nederland. Temeer daar onderzoeken erop wijzen dat de kantoorbehoefte de komende dertig jaar verder zal dalen. Door de vergrijzing neemt de werkgelegenheid af en door ontwikkelingen als flexwerken, telewerken en het toenemende aandeel zelfstandige professionals is minder kantoorruimte per werkende nodig. Eigenaren van kantoorgebouwen kunnen dus maar beter op zoek naar andere bestemmingen voor hun pandjes. Wie toch nieuw bouwt, moet er rekening mee houden dat in een wereld waarin bedrijven de ene keer groeien en dan weer krimpen, behoefte is aan kantoor- en bedrijfsruimte die daarop is af te stemmen. De gebouwen waarin we ons vestigen moeten net zo dynamisch worden als onze bedrijven en onze werknemers zijn. Dit betekent dat de tijden van langlopende huurcontracten voorbij zijn. We betalen tenslotte niet voor vierkante meters die we niet meer nodig hebben. En als onze huidige plek niet aan onze veranderde behoefte voldoet, willen we snel kunnen verhuizen, zonder ingewikkeld gedoe en hoge kosten.

Meer weten? Lees mijn boek: "Megatrends MKB"

Adjiedj Bakas

© 2018 Trend Office Bakas | Website door: Gibreto